Riesgo de adelantar pagos en compra de vivienda con letras de cambio

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Concurso de promotoras que dejaron a compradores sin vivienda y con una deuda con el banco

 

EL RIESGO DE HABER ADELANTADO PAGOS EN LA COMPRA DE UNA VIVIENDA CON LETRAS DE CAMBIO

 

·        Existen miles de afectados en España por la crisis inmobiliaria que han adelantado pagos en la compra de una vivienda con letras de cambio.

·        Todos ellos pueden oponerse al pago de dichas letras de cambio en contratos de compraventa sobre plano, cuando la promotora está en concurso y no ha entregado el inmueble. 

El panorama inmobiliario afecta cada vez más a un porcentaje alto de la población de España. Sea por los continuos impagos en que han caído muchas familias por falta de poder adquisitivo –lo que ha devenido, en muchos casos, en desahucios-, como por los inconvenientes derivados de la quiebra de las promotoras de construcción de viviendas. En este último caso, la situación se complica aún más cuando los compradores de una vivienda en construcción instrumentalizaron los pagos con letras de cambio, la promotora los descontó y endosó a un tercero (entidad bancaria) y ahora el banco reclama el abono de estos títulos. ¿Se puede evitar tener que hacer efectivos estos pagos? 

En las operaciones de compra de viviendas en construcción, los compradores del inmueble entregaban por adelantado una cantidad de dinero a la promotora para que se destinara exclusivamente a la construcción de dicho inmueble. Por su parte, ésta quedaba obligada a entregar la vivienda en un plazo determinado. Pero, con la crisis inmobiliaria, muchas de estas promotoras entraron en concurso de acreedores y desaparecieron, literalmente, sin entregar vivienda alguna. 

Antes de esta crisis, los compradores de vivienda –movidos por una confianza plena en los intervinientes en la operación, es decir, en la promotora y en el banco-, se vieron inducidos a instrumentalizar muchos contratos de compraventa de viviendas en construcción con letras de cambio. Es decir, en lugar de hacer pagos en efectivo realizaron los pagos a la promotora firmando letras de cambio. 

En el momento en que la promotora se declara en concurso, el adquiriente de la vivienda queda en una situación de absoluta incertidumbrese encuentra sin el inmueble, tampoco cuenta con el dinero que ya entregó a la promotora a cuenta de la vivienda en cuestión y sin el inmueble que, o bien no está terminado o no se encuentra en condiciones de entrega establecidas por contrato. Pero, además, ¿qué pasa si en lugar de entregar dinero firmó letras de cambio como modo de pago? 

Bancos tenedores de esas letras de cambio

Dada esta situación, si las letras de cambio continuaran en poder de la promotora en concurso, no sería tan grave el inconveniente porque podría defenderse con mayor claridad que el comprador no debería estar obligado a abonar ningún monto dado que una parte del contrato –la entrega de la vivienda- se estaría claramente incumpliendo. 

El problema se agrava cuando las promotoras endosaron en blanco las letras de cambio a una entidad bancaria determinada para obtener así más crédito. Descontadas estas letras de cambio a favor de las promotoras, los títulos de crédito quedaban, entonces, en manos del banco. 

Ocurre que, ahora, con la promotora en concurso, y pese a que el comprador no recibió el inmueble por el que entregó esas cantidades y firmó esas letras, el banco le reclama los importes de dichas letras de cambio. Es decir, al comprador de la supuesta vivienda. 

En este marco, las entidades bancarias que se encuentran en esta situación se amparan en las facultades que otorga la Ley Cambiaria y del Cheque y, haciendo caso omiso de lo injusto del caso, argumentan que quien emitió las letras –el comprador- está obligado al pago de ellas. 

Sin embargo, jurídicamente se puede aducir la falta de validez de esta letra de cambio puesto que, si instrumentalizaba un pago para una “vivienda en construcción” y constaba en el contrato que el importe de este título debía destinarse “única y exclusivamente” al pago de este inmueble,  queda comprobado que el objeto de esta letra “ni existe ni va a existir”, dado que el proyecto inmobiliario queda cancelado al entrar en concurso la promotora. 

Pese a que por sentido común debería extinguirse el crédito y la obligación concertada por el comprador, existen muchas sentencias pendientes en este sentido aunque algunas a favor de los adquirientes ya sientan jurisprudencia. En cualquier caso, se sugiere a los compradores que se encuentren en esta situación oponerse a la demanda para evitar la obligatoriedad del pago de dichos títulos antes de que la entidad intente ejecutarlos.

por Sanahuja & Miranda Abogados

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